Μεθοδολογία εκτίμησης
Πώς υπολογίζει το ektimw.gr την ενδεικτική αξία ενός ακινήτου, από πού προέρχονται τα δεδομένα και πόσο συχνά ενημερώνονται.
Πώς προκύπτει η εκτίμηση
Βασική τιμή ανά περιοχή
Κάθε εκτίμηση ξεκινά από μια βασική τιμή ανά τ.μ. για την περιοχή και το είδος του ακινήτου.
Ποσοστιαίες προσαρμογές
Πάνω στη βάση εφαρμόζονται προσαρμογές για μέγεθος, έτος κατασκευής, όροφο και ανελκυστήρα, κατάσταση, υπνοδωμάτια και μπάνια, ενεργειακή κλάση, θέρμανση, παροχές, θέα και απόσταση από θάλασσα.
Ανώτατα όρια ανά ομάδα
Κάθε ομάδα προσαρμογών έχει ανώτατο όριο, ώστε κανένας μεμονωμένος παράγοντας να μην κυριαρχεί στο τελικό αποτέλεσμα.
Τελικό εύρος
Το αποτέλεσμα πολλαπλασιάζεται με τα τετραγωνικά μέτρα και, προαιρετικά, με μια μικρή προσαρμογή ανάλογα με το πώς τοποθετείτε εσείς το ακίνητο στην αγορά.
Γιατί εύρος και όχι μία τιμή
Στην αγορά ακινήτων δεν υπάρχει μία μοναδική σωστή τιμή. Δύο παρόμοια ακίνητα στην ίδια περιοχή μπορούν να πωληθούν σε διαφορετική τιμή, ανάλογα με τη ζήτηση, τη διαπραγμάτευση και τη χρονική στιγμή. Γι' αυτό το ektimw.gr δίνει πάντα ένα εύρος και ποτέ μία μοναδική, εγγυημένη τιμή.
Αντικειμενική και εμπορική αξία
Η πλατφόρμα υπολογίζει την εμπορική (αγοραία) αξία, δηλαδή την τιμή που μπορεί ρεαλιστικά να επιτευχθεί σε μια πώληση. Διαφέρει από την αντικειμενική αξία, τη φορολογική τιμή που ορίζει το κράτος ανά ζώνη για ΕΝΦΙΑ, μεταβιβάσεις και γονικές παροχές. Οι δύο τιμές συχνά αποκλίνουν, ιδίως σε περιοχές με έντονη ζήτηση.
Ο βαθμός σιγουριάς
Όσο περισσότερα πραγματικά χαρακτηριστικά δηλώνετε, τόσο ανεβαίνει ο βαθμός σιγουριάς και τόσο στενεύει το εύρος. Σε περιοχές με λιγότερα διαθέσιμα στοιχεία ή σε ασυνήθιστα ακίνητα, το εύρος διευρύνεται ώστε να αποτυπώνει τη μεγαλύτερη αβεβαιότητα.
Πηγές δεδομένων
Οι βασικές τιμές ανά περιοχή είναι δική μας επιμελημένη βάση, την οποία διαμορφώνουμε και ελέγχουμε σε σχέση με δημόσιους δείκτες της αγοράς. Δεν αποτελούν αυτόματη άντληση από τις παρακάτω πηγές, αλλά πλαισιώνονται από αυτές.
- ΕΛΣΤΑΤ
Πληθυσμός, απογραφή και στοιχεία κτιριακού αποθέματος.
- Τράπεζα της Ελλάδος
Δείκτες τιμών κατοικιών και επενδύσεις σε ακίνητα.
- Eurostat
Δείκτης τιμών κατοικίας και ποσοστό ιδιοκατοίκησης.
Οικόπεδα: πηγές & νομικό πλαίσιο
Η αξία οικοπέδου προκύπτει με τη μέθοδο της υπολειμματικής αξίας, σε σχέση με τον συντελεστή δόμησης και το πολεοδομικό πλαίσιο κάθε περιοχής. Το μερίδιο της αξίας γης ελέγχεται έναντι των ποσοστών της αγοράς αντιπαροχής. Ο συντελεστής δόμησης ανά περιοχή στηρίζεται στο ισχύον πολεοδομικό πλαίσιο.
- Ελληνικό Κτηματολόγιο
Συντελεστής δόμησης, κάλυψη, ύψος και χρήσεις γης ανά γεωτεμάχιο, όπου υπάρχουν εγκεκριμένα σχέδια.
- ΤΕΕ, Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης
Εγκεκριμένα ΓΠΣ και ρυμοτομικά σχέδια με τις ζώνες όρων δόμησης ανά περιοχή.
- Εθνικό Τυπογραφείο (ΦΕΚ)
Νόμοι όρων δόμησης: ν.4269/2014 και ν.2508/1997 για τον ΣΔ κύριας κατοικίας και κέντρων, ΠΔ 24-4/3-5-1985 για οικισμούς έως 2.000 κατοίκων, ν.4759/2020 για την εκτός σχεδίου δόμηση.
Οι τιμές συντελεστή δόμησης που χρησιμοποιούμε είναι εκτιμήσεις εντός των νόμιμων ανώτατων ορίων (κύρια κατοικία έως 0.8 και πολεοδομικά κέντρα έως 1.2 για νεότερες περιοχές), όχι επαληθευμένες ανά οικόπεδο. Για την ακριβή τιμή του δικού σας οικοπέδου, ελέγξτε το Ελληνικό Κτηματολόγιο ή συμβουλευτείτε μηχανικό.
Ενοίκιο: πώς υπολογίζεται
Η εκτίμηση ενοικίου ξεκινά από την εμπορική αξία πώλησης της περιοχής και τη μετατρέπει σε μηνιαίο ενοίκιο ανά τ.μ. με βάση την τυπική ακαθάριστη απόδοση ενοικίασης για την κατηγορία της περιοχής. Στη συνέχεια γίνονται πιο στενές προσαρμογές για στοιχεία που επηρεάζουν κυρίως τη μίσθωση, όπως μέγεθος, κατάσταση, παλαιότητα, όροφος, ενεργειακή κλάση, θέρμανση, επιπλωμένο ακίνητο, parking και μπαλκόνι.
Η απόδοση που εμφανίζεται είναι ακαθάριστη, πριν από φόρους, κενά μίσθωσης, κοινόχρηστα, επισκευές ή έξοδα διαχείρισης. Γι' αυτό το αποτέλεσμα δίνεται ως εύρος αγοράς και όχι ως εγγυημένο μίσθωμα.
Πόσο συχνά ενημερώνεται
Δεδομένα 2026, τελευταία ενημέρωση Μάιος 2026. Η βάση επανεξετάζεται καθώς γίνονται διαθέσιμα νεότερα δημόσια στοιχεία της αγοράς.
Έλεγχος και επιμέλεια
Η μεθοδολογία και οι παράμετροι των υπολογιστών ελέγχονται από το μεσιτικό γραφείο AS & U real estate, με βάση την εμπειρία του στην αγορά ακινήτων σε όλη την Αττική και την εξειδίκευσή του στις παραθαλάσσιες περιοχές.
Αριστοτέλης Στάθης
Ιδρυτής, AS & U real estate
Με εμπειρία στην αγορά ακινήτων σε όλη την Αττική και εξειδίκευση στις παραθαλάσσιες περιοχές, με ρίζες στο Πόρτο Ράφτη.
Περιορισμοί
Το ektimw.gr είναι ένα δωρεάν εργαλείο προσανατολισμού για ιδιοκτήτες. Η ενδεικτική εκτίμηση δεν υποκαθιστά πιστοποιημένη εκτίμηση μηχανικού ή εκτιμητή και δεν είναι κατάλληλη για δάνειο, φορολογική, κληρονομική ή δικαστική χρήση. Για επίσημη χρήση απευθυνθείτε σε αρμόδιο επαγγελματία.