Συχνές ερωτήσεις για οικόπεδα
Πόσο αξίζει το οικόπεδό μου;
Δηλώστε περιοχή, εμβαδόν και συντελεστή δόμησης και το ektimw.gr υπολογίζει δωρεάν ένα ενδεικτικό εύρος αξίας του οικοπέδου. Όσο περισσότερα στοιχεία προσθέτετε, όπως αρτιότητα, πρόσβαση και θέση, τόσο πιο αξιόπιστη γίνεται η εκτίμηση.
Πώς υπολογίζεται η αξία οικοπέδου;
Υπολογίζονται πρώτα τα δομήσιμα τετραγωνικά (εμβαδόν × συντελεστή δόμησης) και πολλαπλασιάζονται με την τιμή ανά τ.μ. της περιοχής. Από το ποσό αυτό αφαιρούνται το κόστος κατασκευής και το περιθώριο του εργολάβου, και το υπόλοιπο αποτελεί την αξία του οικοπέδου. Η μέθοδος αυτή ονομάζεται υπολειμματική αξία.
Τι είναι ο συντελεστής δόμησης (ΣΔ);
Ο συντελεστής δόμησης ορίζει πόσα τετραγωνικά κτιρίου επιτρέπεται να χτιστούν σε ένα οικόπεδο. Για παράδειγμα, ένα οικόπεδο 200 τ.μ. με ΣΔ 2.4 επιτρέπει κτίριο έως 480 τ.μ. Είναι ο σημαντικότερος παράγοντας που καθορίζει την αξία ενός οικοπέδου.
Ποια η διαφορά εντός σχεδίου, εντός οικισμού και εκτός σχεδίου;
Τα εντός σχεδίου οικόπεδα έχουν ρυμοτομικό σχέδιο και συνήθως υψηλό συντελεστή δόμησης. Τα εντός οικισμού ακολουθούν παλαιότερους κανόνες, με ΣΔ γύρω στο 0.8. Τα εκτός σχεδίου απαιτούν κατά κανόνα τουλάχιστον 4.000 τ.μ., έχουν ΣΔ περίπου 0.10 και σημαντικά χαμηλότερη αξία.
Τι είναι το αγροτεμάχιο;
Αγροτεμάχιο είναι ένα μη οικοδομήσιμο ή αμιγώς αγροτικό τμήμα γης. Η αξία του δεν προκύπτει από τον συντελεστή δόμησης αλλά από την τοπική ζήτηση και την απόσταση από τη θάλασσα, γι' αυτό και συνιστάται εκτίμηση επί τόπου.
Τι σημαίνει μη άρτιο οικόπεδο;
Ένα μη άρτιο οικόπεδο δεν πληροί τις προϋποθέσεις αρτιότητας του σχεδίου και δεν μπορεί να δομηθεί αυτοτελώς. Η αξία του εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τη δυνατότητα συνένωσης με γειτονικά οικόπεδα.
Επηρεάζουν οι χρήσεις γης την αξία;
Ναι. Η εκτίμηση βασίζεται στην οικιστική χρήση. Η μεικτή, η εμπορική και η βιομηχανική χρήση είτε εφαρμόζουν μειωτικό συντελεστή είτε αποτιμώνται με διαφορετικό τρόπο.
Επηρεάζει η ύπαρξη παλιού κτίσματος την αξία;
Εξαρτάται από την κατάστασή του. Αν προορίζεται για κατεδάφιση, αφαιρείται το σχετικό κόστος. Αν είναι χρησιμοποιήσιμο, προστίθεται περίπου το 30% της εμπορικής του αξίας ως κατοικία. Ένα κτίσμα μέτριας κατάστασης λειτουργεί ουδέτερα.
Πόσο ακριβής είναι η εκτίμηση οικοπέδου;
Η εκτίμηση εμφανίζεται ως εύρος αγοράς και όχι ως εγγυημένη τιμή. Τα οικόπεδα παρουσιάζουν μεγαλύτερη μεταβλητότητα από τα διαμερίσματα, οπότε το εύρος είναι ευρύτερο, και στενεύει όσο προσθέτετε περισσότερα στοιχεία.
Ποια η διαφορά αντικειμενικής και εμπορικής αξίας οικοπέδου;
Η αντικειμενική αξία είναι η φορολογική τιμή του οικοπέδου ανά ζώνη, για ΕΝΦΙΑ και μεταβιβάσεις. Η εμπορική αξία είναι η τιμή της αγοράς, που εξαρτάται κυρίως από τον συντελεστή δόμησης, την αρτιότητα και τη θέση. Το ektimw.gr εκτιμά την εμπορική αξία.
Χρειάζομαι μηχανικό ή εκτιμητή;
Για δάνειο, κληρονομιά, φορολογική ή δικαστική χρήση απαιτείται πιστοποιημένη εκτίμηση. Ειδικά για τα οικόπεδα χρειάζεται και αυτοψία μηχανικού, ώστε να επιβεβαιωθούν ο συντελεστής δόμησης, η αρτιότητα και τυχόν νομικές δεσμεύσεις.
Κοστίζει κάτι η εκτίμηση οικοπέδου;
Όχι. Η online εκτίμηση είναι εντελώς δωρεάν, χωρίς εγγραφή και χωρίς χρέωση.
Μπορώ να μοιραστώ την εκτίμηση οικοπέδου;
Ναι. Το κουμπί κοινοποίησης αντιγράφει έναν σύνδεσμο με τις ρυθμίσεις του υπολογισμού, χωρίς προσωπικά δεδομένα.
Πηγές δεδομένων και νομικό πλαίσιο εκτίμησης οικοπέδων στη Μεθοδολογία.